La LCA (loi sur le contrat d'assurance) régit les assurances privées. Notions clés :

• ›Proposition et police ; obligation de déclaration précontractuelle : le proposant doit déclarer les faits importants qu'il connaît (réticence = droit de résiliation de l'assureur et réduction/refus des prestations)
• ›Prime, franchise, somme assurée
• ›SOUS-ASSURANCE : si la somme assurée est inférieure à la valeur de la chose, l'indemnité est réduite proportionnellement (règle proportionnelle) — piège classique sur les bâtiments non réévalués
• ›Valeur à neuf vs valeur vénale ; assurance en « valeur de remplacement »
• ›Obligations en cas de sinistre : aviser sans délai, réduire le dommage
• ›Prétentions de l'assuré : prescription 5 ans (LCA révisée) ; droit de résiliation ordinaire après 3 ans même pour les contrats plus longs

Dans la plupart des cantons, l'assurance IMMOBILIÈRE incendie/dangers naturels est OBLIGATOIRE et fournie par un établissement cantonal de droit public (ECA/AIB) — monopole cantonal (VD, FR, NE, JU, BE…). Dans les cantons dits « GUSTAVO » (GE, URI, SZ, TI, AI, VS, OW), elle s'obtient auprès d'assureurs privés (obligatoire ou non selon canton — à GE : pas d'obligation légale générale mais indispensable et exigée par les créanciers hypothécaires).

Couverture : incendie, fumée, foudre, explosion + dangers naturels (tempête, grêle, inondation, avalanche, pression de la neige, glissement) — tremblement de terre exclu (couvertures spéciales/pools).

La valeur d'assurance du bâtiment (valeur à neuf) doit être tenue à jour (indexation, réévaluation après travaux) pour éviter la sous-assurance.

• ›Dégâts d'EAU bâtiment : conduites qui fuient, refoulements, infiltrations par la toiture — le sinistre le plus fréquent en gérance. Attention aux exclusions (entretien défectueux, joints) et franchises
• ›Bris de glaces bâtiment
• ›RC BÂTIMENT (responsabilité civile du propriétaire d'immeuble) : couvre la responsabilité de l'art. 58 CO (défaut d'entretien/vice de construction) — indispensable, souvent incluse pour le propriétaire occupant dans la RC privée, à conclure séparément pour l'immeuble de rendement
• ›PERTE DE LOYERS : suite à un sinistre assuré rendant les locaux inutilisables, l'assurance couvre les loyers perdus pendant la remise en état (durée limitée, p. ex. 12-24 mois)
• ›Assurance travaux de construction / RC maître d'ouvrage : lors de rénovations importantes
• ›Protection juridique immeuble : litiges de bail — utile mais vérifier les exclusions

RC PRIVÉE du locataire : couvre les dommages qu'il cause à la chose louée (dégâts locatifs : brûlure de parquet, dégât d'eau causé par sa machine…) — le gérant a intérêt à l'exiger à la signature du bail (clause usuelle, quasi standard).

Assurance MÉNAGE : couvre les biens mobiliers du locataire (incendie, eau, vol) — son affaire, mais recommandée ; le bailleur n'assure JAMAIS le mobilier des locataires.

Subrogation/recours (art. 95c LCA) : l'assureur qui indemnise est subrogé aux droits du lésé contre le tiers responsable — l'assureur bâtiment qui paie un dégât d'eau causé par un locataire se retourne contre lui (ou sa RC).

Coordination des couvertures en cas de sinistre : bâtiment (structure, installations fixes) → assurance immeuble ; mobilier du locataire → ménage ; responsabilité du locataire → sa RC ; responsabilité du propriétaire → RC bâtiment.

Réflexes en cas de sinistre :

• ›Mesures d'urgence pour limiter le dommage (obligation de sauvetage : couper l'eau, sécuriser, assécher)
• ›Déclaration immédiate à l'assurance (délais de police !) avec photos et description
• ›Ne pas réparer définitivement avant l'accord de l'assureur (sauf urgence) — conserver les pièces endommagées
• ›Identifier les responsabilités (locataire ? entreprise ? tiers ?) et les couvertures concernées
• ›Suivre : expertise, devis, indemnisation, franchise, éventuelle réduction de loyer aux locataires touchés (défaut de la chose)
• ›Tenir le propriétaire informé et documenter le dossier de bout en bout