Le droit suisse distingue le droit public (rapports entre l'État et les particuliers : droit fiscal, droit de la construction, LDTR) du droit privé (rapports entre particuliers : contrats, propriété, bail). Le gérant d'immeubles évolue en permanence entre les deux.

Seconde distinction fondamentale : le droit impératif ne peut pas être modifié par contrat (ex. : protection contre les congés abusifs), tandis que le droit dispositif s'applique seulement si les parties n'ont rien convenu d'autre (ex. : nombreuses règles du contrat de bail commercial).

• ›Droit public : État ↔ particulier (subordination)
• ›Droit privé : particulier ↔ particulier (égalité)
• ›Droit impératif : non modifiable par contrat
• ›Droit dispositif : applicable à défaut d'accord contraire

L'art. 1 CC fixe la hiérarchie des sources : la loi d'abord, à défaut la coutume, à défaut le juge applique les règles qu'il établirait s'il avait à faire acte de législateur (jurisprudence et doctrine à l'appui).

L'art. 2 CC pose le principe cardinal de la bonne foi : chacun doit exercer ses droits et exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. Ce principe irrigue tout le droit du bail (congés abusifs, etc.).

L'art. 8 CC règle le fardeau de la preuve : celui qui allègue un fait pour en déduire un droit doit le prouver. Règle capitale en pratique : le bailleur qui réclame des dégâts doit prouver le dommage (d'où l'importance de l'état des lieux).

Deux catégories de sujets de droit : les personnes physiques (êtres humains) et les personnes morales (sociétés, associations, fondations).

La jouissance des droits civils (art. 11 CC) appartient à toute personne : aptitude à être titulaire de droits et d'obligations. Elle s'acquiert par la naissance (l'enfant conçu en jouit sous condition de naître vivant) et prend fin au décès.

L'exercice des droits civils (art. 12 ss CC) est l'aptitude à créer des droits et obligations par ses propres actes. Il suppose deux conditions cumulatives : la majorité (18 ans) et la capacité de discernement.

Pour le gérant : toujours vérifier la capacité du cocontractant. Un bail signé par une personne incapable de discernement est nul.

• ›Pleine capacité : majeur + capable de discernement → peut signer un bail
• ›Incapacité totale : personne durablement incapable de discernement → représentation (curateur)
• ›Capacité restreinte : mineur ou majeur sous curatelle de portée générale capable de discernement → actes strictement personnels et menus actes de la vie courante ; le reste avec consentement du représentant légal

Trois régimes matrimoniaux : la participation aux acquêts (régime ordinaire), la séparation de biens et la communauté de biens. Le régime détermine à qui appartiennent les biens et comment ils sont partagés à la dissolution.

Règle essentielle pour le gérant : la protection du logement de la famille (art. 169 CC). Un époux ne peut, sans le consentement exprès de son conjoint, ni résilier le bail, ni aliéner la maison ou l'appartement familial, ni restreindre par d'autres actes juridiques les droits dont dépend le logement.

Conséquence pratique : la résiliation du bail d'un logement familial doit être notifiée séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO), et la résiliation donnée par le locataire doit porter la signature des deux époux (art. 266m CO). Le partenariat enregistré est assimilé au mariage.

Au décès, les héritiers acquièrent la succession de plein droit et en bloc (art. 560 CC) : principe de la succession universelle. Le bail ne s'éteint pas au décès du locataire — les héritiers deviennent locataires.

Les héritiers peuvent répudier la succession dans les 3 mois (art. 567 CC). En cas de décès du locataire, les héritiers (comme le bailleur ne le peut pas) disposent d'un droit de résiliation anticipée : ils peuvent résilier avec le délai de congé légal pour le prochain terme légal (art. 266i CO).

Les héritiers réservataires (descendants, conjoint) ont droit à une part minimale de la succession. Depuis la révision du droit successoral (2023), la réserve des descendants est réduite à la moitié de leur part légale et celle des père et mère est supprimée, ce qui augmente la quotité disponible.

La possession (art. 919 ss CC) est la maîtrise effective de fait sur une chose. La propriété (art. 641 ss CC) est le droit de disposer librement d'une chose dans les limites de la loi. Le locataire est possesseur (détenteur) de l'appartement, le bailleur en reste propriétaire.

Formes de propriété collective :

Les droits réels limités : servitudes (usufruit, droit d'habitation, droit de passage, droit de superficie), charges foncières et gages immobiliers (hypothèque, cédule hypothécaire).

Le registre foncier (art. 942 ss CC) publie les droits réels immobiliers. L'inscription est constitutive : la propriété immobilière ne se transfère en principe que par inscription. Le registre bénéficie de la foi publique : le tiers de bonne foi peut se fier à ses inscriptions.

• ›Copropriété (art. 646 ss CC) : chacun a une quote-part idéale, peut en disposer librement ; la PPE en est la forme la plus aboutie
• ›Propriété commune (art. 652 ss CC) : les droits de chacun s'étendent à toute la chose, aucune quote-part cessible (ex. : hoirie, société simple)

Le gage immobilier garantit une créance par un immeuble. Deux formes principales subsistent depuis 2012 :

L'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs (art. 837 ss CC) : les artisans ayant fourni travail et matériaux pour un immeuble peuvent exiger l'inscription d'une hypothèque légale dans les 4 mois dès l'achèvement de leurs travaux, même contre la volonté du propriétaire. Risque majeur en cas de rénovation : le propriétaire peut devoir payer deux fois si l'entrepreneur général ne paie pas ses sous-traitants.

• ›L'hypothèque (art. 824 ss CC) : accessoire à une créance déterminée ; s'éteint avec elle
• ›La cédule hypothécaire (art. 842 ss CC) : crée une créance abstraite garantie par gage ; c'est l'instrument standard du financement immobilier suisse. Depuis 2012 elle existe en deux formes : cédule sur papier et cédule de registre (dématérialisée)