L'état des lieux est le document (texte, photos) décrivant l'état d'une chose louée à un moment précis. Aucune forme n'est imposée par la loi — mais sa valeur probatoire (art. 8 CC !) en fait la pièce maîtresse du dossier locatif.

Deux constats encadrent le bail : l'état des lieux d'ENTRÉE (référence de l'état initial) et l'état des lieux de SORTIE (comparaison). Sans constat d'entrée, le bailleur ne peut pratiquement rien prouver contre le locataire sortant.

Le pré-constat (visite quelques semaines avant la sortie) : anticipe les travaux à charge du locataire, lui permet de réparer lui-même ou de faire des offres, et fluidifie la relocation.

Le locataire doit restituer la chose dans l'état résultant d'un usage conforme au contrat : il répond des dégâts et de l'usure EXCESSIVE, mais PAS de l'usure normale, qui est couverte par le loyer.

À la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser IMMÉDIATEMENT le locataire des défauts dont il répond (art. 267a CO). Avis tardif = déchéance des droits pour les défauts apparents ; les défauts non reconnaissables à l'inspection doivent être signalés dès leur découverte.

En pratique : état des lieux de sortie contradictoire, signé, avec liste PRÉCISE des défauts imputés (« nettoyage insuffisant » sans détail est insuffisant) ; si le locataire refuse de signer ou est absent : constat par huissier/tiers + avis écrit immédiat (recommandé).

Toute clause imposant la remise à neuf systématique (peintures fraîches à chaque sortie) est nulle : seul l'excès d'usure se paie, à la valeur résiduelle.

Usure normale (à charge du bailleur) : traces d'usage courant — ombres de tableaux, légers frottements, trous de chevilles rebouchés en nombre raisonnable, ternissement des peintures avec les années.

Dégâts/usure excessive (à charge du locataire) : brûlures, trous non annoncés, taches indélébiles, bris, animaux ayant griffé les parquets, fumée excessive, nettoyage non fait.

Le calcul se fait TOUJOURS à la valeur résiduelle selon la tabelle d'amortissement paritaire (durées de vie) :

Exemples de durées de vie : peintures/tapisseries 10 ans, moquette 10 ans, parquet vitrifié (ponçage) 10-15 ans, cuisinière 15 ans, lave-vaisselle 10-15 ans, salle de bains 35 ans.

Petit entretien à charge du locataire (art. 259 CO) : menues réparations accessibles sans connaissances spéciales (joints, flexibles de douche, fusibles…) — ordre de grandeur usuel jusqu'à ~150-200 CHF par cas.

• ›Part locataire = coût de remise en état × (durée de vie − âge) / durée de vie
• ›Installation amortie (âge ≥ durée de vie) → participation nulle

Résiliation ordinaire : respect du délai (3 mois pour les habitations, art. 266c CO ; 6 mois pour les locaux commerciaux, art. 266d CO) et du terme contractuel ou usage local. Le locataire résilie par écrit (signature des deux époux pour le logement familial) ; le bailleur sur formule officielle.

Restitution anticipée (art. 264 CO) : le locataire qui rend la chose sans respecter délai/terme est libéré s'il présente un locataire de remplacement SOLVABLE, DISPOSÉ à reprendre le bail AUX MÊMES CONDITIONS, et objectivement acceptable. Un seul candidat valable suffit ; le bailleur ne peut pas exiger plusieurs dossiers ni imposer un loyer supérieur.

À défaut de remplaçant valable, le locataire doit le loyer jusqu'au prochain terme de résiliation possible — mais le bailleur doit réduire son dommage (remettre l'objet en location activement).

Garantie (art. 257e CO) : max 3 mois de loyer net pour l'habitation, sur compte bancaire au nom du locataire. Restitution : la banque ne libère qu'avec l'accord des deux parties, un jugement, ou si le bailleur n'a fait valoir aucune prétention EN JUSTICE dans l'année qui suit la fin du bail.

Le bailleur ne peut pas se « servir » dans la garantie : il compense avec l'accord du locataire ou agit en justice.

Décompte de sortie type : solde de loyers/charges, part locataire aux remises en état (valeurs résiduelles, devis ou factures à l'appui), frais de nettoyage le cas échéant — transparent, détaillé et notifié rapidement.

Travaux du locataire en cours de bail (art. 260a CO) : uniquement avec le consentement ÉCRIT du bailleur ; à la fin du bail, le locataire ne peut prétendre à une indemnité pour la plus-value que si elle est considérable et que le bailleur avait consenti par écrit.