Le loyer initial est le loyer convenu à la conclusion du bail. Il est en principe librement fixé — mais il ne doit pas être ABUSIF (art. 269 ss CO) : il ne doit pas procurer un rendement excessif de la chose louée ni résulter d'un prix d'achat manifestement exagéré.

Deux méthodes de contrôle (alternatives) :

Pour les immeubles ANCIENS (acquis il y a des décennies), le rendement net est souvent incalculable → les loyers usuels prévalent. Pour les immeubles récents, priorité au rendement net.

• ›Le rendement net (critère absolu) : le loyer ne doit pas procurer un rendement des fonds propres investis excédant le taux admissible — depuis la jurisprudence de 2020 : taux hypothécaire de référence + 2 % (lorsque le taux de référence est ≤ 2 %), fonds propres revalorisés à 100 % selon l'inflation
• ›Les loyers usuels du quartier (critère relatif) : comparaison avec 5 objets comparables au minimum (emplacement, taille, état, époque de construction) — preuve difficile en pratique

Dans les cantons qui l'ont introduite en cas de pénurie (art. 270 al. 2 CO) — GE, VD, FR, NE, ZH, ZG, NW, entre autres — le bailleur doit notifier au nouveau locataire, sur FORMULE OFFICIELLE, au plus tard à la remise de la chose :

Sanction du défaut de formule ou d'un vice : la fixation du loyer est NULLE (le bail subsiste) — le locataire peut agir en fixation judiciaire du loyer, même des années plus tard, et réclamer le trop-perçu (enrichissement illégitime).

À Genève, la formule officielle est obligatoire pour tout nouveau bail d'habitation.

• ›Le loyer payé par le locataire précédent
• ›Le nouveau loyer et sa motivation en cas de hausse
• ›Les voies de contestation (autorité, délai de 30 jours)

Le locataire peut contester le loyer initial devant l'autorité de conciliation dans les 30 JOURS dès la réception de la chose, s'il :

Il demande alors la fixation d'un loyer non abusif et la restitution du trop-perçu depuis le début du bail.

En cas de hausse sensible par rapport au loyer précédent, la jurisprudence récente présume le caractère abusif : c'est au bailleur d'apporter des éléments (rendement, statistiques, comparables) pour renverser la présomption.

• ›a été contraint de conclure par nécessité personnelle ou familiale, OU
• ›a été contraint par la situation du marché local (pénurie), OU
• ›si le loyer a été sensiblement augmenté par rapport au précédent (la jurisprudence retient ~10 % comme augmentation sensible)

Étapes du calcul (jurisprudence) :

Exemple simplifié : fonds propres réévalués 1 MCHF, taux réf. 1,75 % → rendement admissible 3,75 % = 37'500 CHF + intérêts sur fonds étrangers + charges = état locatif admissible.

• ›1. Déterminer les coûts d'investissement (prix d'acquisition + travaux à plus-value) — un prix manifestement exagéré est ramené à la valeur objective
• ›2. Répartir fonds propres / fonds étrangers ; réévaluer les fonds propres à 100 % de l'ISPC (inflation) depuis l'acquisition
• ›3. Rendement admissible des fonds propres = taux de référence + 2 % (tant que le taux ≤ 2 %)
• ›4. Ajouter les charges du bailleur : intérêts hypothécaires effectifs, charges courantes et d'entretien (moyenne pluriannuelle, souvent 5 ans), amortissements admis
• ›5. Le total = état locatif admissible, à comparer au loyer litigieux (au prorata de l'objet, selon clé de répartition)

• ›Fixer le loyer initial avec méthode : rendement calculé (immeuble récent) ou statistiques/comparables solides (immeuble ancien) — documenter AVANT la signature
• ›Remplir la formule officielle sans erreur : ancien loyer exact, motivation claire (« adaptation aux loyers usuels », « taux + travaux »), notification au plus tard à la remise des clés
• ›Conserver l'historique des loyers de chaque objet (base de toute défense)
• ›En cas de contestation : réunir pièces de rendement ou 5 comparables sérieux ; envisager la transaction en conciliation
• ›Ne jamais « majorer pour négocier » : une hausse sensible non défendable crée une présomption d'abus