La PPE (art. 712a ss CC) est une COPROPRIÉTÉ organisée : chaque copropriétaire détient une quote-part de l'immeuble assortie d'un droit exclusif (droit d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées : son lot).

À distinguer : copropriété ordinaire (quotes-parts sans droit exclusif), propriété commune (pas de quote-part cessible), société immobilière (on détient des actions, pas l'immeuble).

Constitution par ACTE AUTHENTIQUE (ou disposition pour cause de mort) + inscription au registre foncier : l'acte constitutif fixe la délimitation des lots et les quotes-parts en millièmes (ou centièmes). La PPE peut être constituée AVANT construction (vente sur plans) — le RF exige plans et attestation.

Peuvent être des lots : appartements, locaux commerciaux — des locaux formant un tout avec accès propre. Les parties COMMUNES par nature ne peuvent jamais devenir exclusives : sol, éléments porteurs, toiture, façades, installations communes (chauffage, ascenseur).

La quote-part (millièmes) est fixée dans l'acte constitutif en fonction de la valeur relative des lots (surface, situation, usage). Sa modification exige en principe le consentement de TOUS les intéressés directs + assentiment de l'assemblée.

La quote-part détermine : la répartition des CHARGES communes et des contributions (sauf clé différente prévue), le poids du vote lorsqu'on compte par quotes-parts, et la part à la valeur de l'immeuble.

Le copropriétaire peut librement vendre, hypothéquer, louer son lot (le règlement peut soumettre certains usages à conditions). Il supporte l'entretien de ses parties exclusives ; la communauté supporte les parties communes.

Hypothèque légale de la communauté (art. 712i CC) : pour les contributions des 3 dernières années, la communauté peut requérir l'inscription d'une hypothèque sur le lot du copropriétaire débiteur — plus un droit de rétention sur les meubles garnissant les locaux.

L'ASSEMBLÉE des copropriétaires : organe suprême. Compétences : budget et comptes, nomination de l'administrateur, règlement, décisions sur les travaux, fonds de rénovation.

Convocation (délai selon règlement), ordre du jour, quorum : la moitié des copropriétaires représentant la moitié des quotes-parts au moins (mais minimum deux) ; à défaut, seconde assemblée qui délibère valablement dès qu'un tiers des copropriétaires (min. deux) est présent.

Majorités selon la nature de la décision :

Procès-verbal obligatoire ; contestation des décisions : action judiciaire dans le MOIS (art. 712m al. 2 → 75 CC).

• ›Actes d'administration courante : majorité simple des votants
• ›Travaux NÉCESSAIRES (entretien indispensable) : majorité simple ; chaque copropriétaire peut même exiger leur exécution
• ›Travaux UTILES (améliorations rentables) : double majorité — majorité de TOUS les copropriétaires représentant en outre la majorité des quotes-parts
• ›Travaux SOMPTUAIRES (embellissement, confort) : UNANIMITÉ (ou accord de tous ceux qui ne sont pas indemnisés pour l'atteinte)
• ›Modification du règlement : majorité qualifiée selon le règlement (souvent double majorité) ; modification des quotes-parts : consentement des intéressés

Nommé (et révocable) par l'assemblée ; tout copropriétaire peut exiger du juge la nomination d'un administrateur si la communauté n'y parvient pas.

Attributions (art. 712s-t CC) : exécuter les décisions de l'assemblée, gérer et entretenir les parties communes, encaisser les contributions, payer les charges, veiller au respect du règlement (rappels, mise en demeure), représenter la communauté (avec autorisation pour les procès, sauf urgence).

En pratique : préparer et présider techniquement l'assemblée, budget/décompte annuel de charges, appels de fonds, suivi des travaux et contrats (conciergerie, chauffage, ascenseur), gestion des sinistres, tenue du fonds de rénovation.

Le contrat d'administration est un MANDAT (résiliable en tout temps, art. 404 CO) conclu avec la communauté — laquelle a la capacité d'agir dans ce cadre (quasi-personnalité : elle peut agir en justice, posséder le fonds de rénovation).

Budget annuel voté par l'assemblée → contributions (acomptes) appelées selon les quotes-parts ou la clé du règlement ; décompte annuel avec répartition effective.

Le FONDS DE RÉNOVATION : réserve pour les travaux futurs sur les parties communes. Pas obligatoire de par la loi mais quasi systématique (et exigé par les banques). Alimentation recommandée : ~0,3-0,5 % de la valeur d'assurance par an. Il appartient à la COMMUNAUTÉ : le vendeur d'un lot ne peut pas exiger le remboursement de « sa » part (elle se vend économiquement avec le lot).

PPE louée : le copropriétaire bailleur reste seul responsable envers la communauté (charges) et envers son locataire (bail) ; les charges PPE ne sont refacturables au locataire que dans la mesure où il s'agit de frais accessoires licites et convenus (chauffage, eau, conciergerie — PAS le fonds de rénovation ni les grosses réparations !).

Litiges type : retards de contributions (rappel → poursuite → hypothèque légale 712i), conflits d'usage (règlement, harmonie), travaux votés contestés (action dans le mois).