En cours de bail, les adaptations suivent la MÉTHODE RELATIVE : on part du dernier loyer fixé (considéré comme équilibré à cette date) et on n'adapte que selon l'évolution des facteurs de calcul DEPUIS cette date. (La méthode absolue — rendement net, loyers usuels — sert surtout au loyer initial et comme moyen de défense.)

Facteurs reconnus (art. 269a CO) :

• ›Variation du TAUX HYPOTHÉCAIRE DE RÉFÉRENCE (publié trimestriellement par l'OFL, arrondi au ¼ %)
• ›RENCHÉRISSEMENT : répercussion de 40 % de la variation de l'IPC sur le loyer
• ›Hausse des CHARGES d'exploitation et d'entretien (forfait usuel admis par les autorités : ~0,5-1 % par an selon les cantons/pratiques, ou preuve concrète)
• ›PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES du bailleur : part à plus-value des travaux (art. 269a let. b)
• ›Clauses contractuelles particulières : indexation, échelonnement

Barème de conversion des variations du taux de référence (pratique constante) — par ¼ point :

Baisse du taux → le LOCATAIRE peut demander une baisse de loyer pour le prochain terme de résiliation (art. 270a CO) : demande écrite au bailleur, réponse dans les 30 jours, à défaut ou en cas de refus → conciliation dans les 30 jours suivants.

Hausse du taux → le BAILLEUR peut majorer pour le prochain terme, par formule officielle.

Compensation : le bailleur opposé à une baisse peut invoquer les hausses d'autres facteurs depuis la dernière fixation (renchérissement, charges) — le calcul est GLOBAL.

• ›Taux ≤ 5 % : ±3 % de loyer par ¼ point (précisément 2,91 % pour une baisse d'un quart depuis 3,25 % etc. — à l'examen, retenir ~3 %)
• ›Taux 5-6 % : ±2,5 % ; au-delà : ±2 %

Forme stricte : la hausse doit être notifiée sur la FORMULE OFFICIELLE cantonale, au moins 10 JOURS avant le début du délai de résiliation, pour le prochain terme, avec MOTIVATION précise (facteurs et calcul).

Nullités : hausse sans formule officielle, non motivée, ou assortie d'une menace de résiliation ; congé donné à l'occasion d'une hausse = congé-pression annulable.

Le locataire peut CONTESTER la hausse dans les 30 jours dès réception devant la commission de conciliation (art. 270b CO). La hausse contestée ne s'applique pas tant que la procédure court (le loyer ancien reste dû ; effet au terme si la hausse est admise).

Même mécanique pour les autres modifications unilatérales au détriment du locataire (nouveaux frais accessoires, suppression de prestations) : formule officielle exigée !

Les prestations supplémentaires (art. 269a let. b) : améliorations créant une plus-value, agrandissements, prestations accessoires nouvelles. Pour les rénovations IMPORTANTES mixtes (entretien + amélioration), la pratique admet 50 à 70 % du coût comme plus-value, à défaut de ventilation précise.

Calcul de la hausse annuelle admissible sur la part plus-value :

Formule usuelle simplifiée : plus-value × [(taux réf. + 0,5 %) ÷ 2 + 100/durée de vie en % + entretien] ; le résultat, réparti selon les quotes-parts, se divise par l'état locatif pour donner la hausse en %.

Les subventions reçues se déduisent du coût répercutable.

• ›Intérêt : plus-value × (taux de référence + 0,5 %) — sur la moyenne investie, donc ÷ 2 (l'investissement s'amortit)
• ›+ Amortissement : plus-value / durée de vie
• ›+ Entretien futur : ~10 % de l'annuité (ou supplément usuel)

Bail INDEXÉ (art. 269b CO) : le loyer suit l'IPC (100 % de l'indice, contrairement aux 40 % du régime ordinaire). Conditions de validité : bail conclu pour 5 ANS AU MOINS (durée pendant laquelle le locataire ne peut pas résilier ; le bailleur y est lié aussi), clause claire. Adaptation par simple avis écrit (formule officielle pas exigée dans tous les cantons — mais recommandée ; la notification doit laisser au locataire la possibilité de contester dans les 30 jours).

Bail ÉCHELONNÉ (art. 269c CO) : loyer augmentant selon des montants et dates fixés d'avance. Conditions : bail de 3 ANS AU MOINS, une hausse par an au maximum, montants en FRANCS déterminés. Pendant l'échelonnement, aucune autre hausse (ni contestation des échelons sauf au début : contestation du loyer initial).

Indexation et échelonnement s'excluent mutuellement pendant la même période.

Frais accessoires : ne peuvent être facturés séparément que s'ils sont convenus SPÉCIFIQUEMENT (liste détaillée — une clause générale ne suffit pas) ; à défaut, ils sont compris dans le loyer. Passage du forfait à l'acompte = modification unilatérale (formule officielle).