Défaut grave et résiliation anticipée du bail : le Tribunal fédéral exclut la consignation du loyer

Le Tribunal fédéral vient de rendre une décision importante en matière de droit du bail, analysée le 13 mai 2026 par la plateforme spécialisée bail.ch (Université de Neuchâtel). L'arrêt porte sur une constellation fréquente en pratique : la résiliation anticipée du contrat de bail par le locataire en raison de défauts de la chose louée, combinée à la question de l'indemnité pour occupation illicite. Les dispositions en jeu sont les articles 259b let. a, 259d, 259g et 267 al. 1 du Code des obligations.

Ce que dit l'arrêt

La Haute Cour rappelle un principe désormais clairement établi : lorsque le locataire a résilié de manière anticipée le contrat en raison de l'existence d'un défaut grave, la consignation du loyer est exclue (consid. 5.1). En d'autres termes, le locataire doit choisir sa voie : soit il reste dans les locaux et utilise l'outil de la consignation pour faire pression sur le bailleur afin d'obtenir la réparation du défaut, soit il opte pour la résiliation anticipée au sens de l'art. 259b let. a CO. Les deux mécanismes ne peuvent pas se cumuler, car la consignation vise précisément à obtenir l'élimination du défaut dans la perspective d'une poursuite du bail.

Un renvoi à l'autorité cantonale

Le Tribunal fédéral n'a toutefois pas pu trancher définitivement le litige. Faute pour l'arrêt cantonal de contenir les constatations nécessaires pour déterminer la valeur locative objective des locaux — élément indispensable au calcul de l'indemnité pour occupation illicite —, l'affaire est renvoyée à l'autorité cantonale pour instruction complémentaire. Ce point mérite l'attention des praticiens : l'indemnité due par l'occupant sans droit ne se confond pas automatiquement avec le loyer contractuel, mais doit refléter la valeur objective de l'usage des locaux.

Une jurisprudence fédérale abondante ce printemps

Cette décision s'inscrit dans une actualité jurisprudentielle dense. La newsletter de mai 2026 de bail.ch recense plusieurs autres arrêts récents, notamment sur la détermination du motif du congé (question de fait) par opposition à sa conformité aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (question de droit), ainsi que sur l'interprétation des contrats de bail selon la volonté réelle des parties (art. 18 CO) puis, à défaut, selon le principe de la confiance. Dans un autre arrêt analysé en février 2026 relatif au congé-représailles, le TF a rappelé que la question de savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi relève du pouvoir d'appréciation du juge, qu'il ne revoit qu'avec réserve.

Portée pratique pour les locataires et bailleurs romands

Pour les locataires, la leçon est claire : avant de consigner le loyer, il faut s'assurer que l'on entend maintenir le bail. Une résiliation anticipée pour défaut grave prive rétroactivement la consignation de sa raison d'être. Pour les bailleurs, l'arrêt confirme l'importance de documenter la valeur locative objective des locaux dès qu'une occupation illicite se profile, afin de chiffrer correctement l'indemnité réclamée. Les praticiens genevois et vaudois, où les litiges liés aux défauts et aux fins de bail sont nombreux devant les juridictions spécialisées, intégreront rapidement cette clarification.

Sources : bail.ch (arrêt analysé, 13 mai 2026 ; newsletter mai 2026), bger.ch (Tribunal fédéral, Ire Cour de droit civil).