Défauts du logement : le TF précise les limites de la consignation du loyer

La Ire Cour de droit civil du Tribunal fédéral a rendu un arrêt important en matière de défauts de la chose louée, dont l'analyse a été publiée le 13 mai 2026 sur la plateforme spécialisée bail.ch (Université de Neuchâtel). La décision porte sur la résiliation anticipée du contrat en raison de défauts et sur l'indemnité pour occupation illicite, au regard des articles 259b let. a, 259d, 259g et 267 al. 1 CO.

Ce que dit l'arrêt

Le Tribunal fédéral rappelle un principe essentiel : lorsque le locataire a résilié de manière anticipée le contrat en raison de l'existence d'un défaut grave au sens de l'art. 259b let. a CO, la consignation du loyer est exclue (consid. 5.1). La logique est implacable : la consignation prévue à l'art. 259g CO est un moyen de pression destiné à obtenir la réparation du défaut dans le cadre d'un bail qui se poursuit. Or, le locataire qui choisit la voie de la résiliation anticipée manifeste précisément sa volonté de mettre fin au rapport contractuel. Les deux mécanismes ne peuvent donc pas être cumulés.

Un renvoi sur la question de l'indemnité d'occupation

L'arrêt aborde également la question de l'indemnité due pour l'occupation des locaux après la fin du bail. Sur ce point, les juges de Mon Repos constatent que l'arrêt cantonal ne contient pas les constatations nécessaires pour déterminer la valeur locative objective des locaux. L'affaire est en conséquence renvoyée à l'autorité cantonale pour instruction complémentaire. Cette précision est loin d'être anodine : elle confirme que l'indemnité pour occupation illicite doit être calculée sur la base de la valeur locative objective du bien, et non simplement reconduite du loyer contractuel, ce qui impose aux tribunaux cantonaux un travail d'instruction rigoureux.

Portée pratique pour les locataires

Pour les locataires, la leçon est claire : face à un défaut grave, il faut choisir sa stratégie. Celui qui entend rester dans les locaux peut exiger la remise en état, demander une réduction proportionnelle du loyer (art. 259d CO) et consigner son loyer pour faire pression sur le bailleur. Celui qui opte pour la résiliation anticipée renonce en revanche à l'outil de la consignation. Une consignation opérée à tort expose le locataire à un risque de demeure, avec les conséquences que l'on connaît en matière de résiliation pour défaut de paiement.

Portée pratique pour les bailleurs

Côté bailleurs, l'arrêt rappelle que la restitution anticipée de la chose louée (art. 267 al. 1 CO) et l'occupation qui se prolonge au-delà de la fin du bail ouvrent droit à une indemnité, mais que celle-ci doit être documentée : il appartient aux parties d'alléguer et de prouver les éléments permettant d'établir la valeur locative objective des locaux. Un dossier lacunaire conduit, comme en l'espèce, à un renvoi et à un allongement significatif de la procédure.

Une jurisprudence 2026 déjà riche en droit du bail

Cet arrêt s'inscrit dans une actualité jurisprudentielle dense : bail.ch a également analysé début 2026 un arrêt sur le congé-représailles (12 février 2026) et le portail MLL relevait en janvier 2026 deux précédents notables de 2025, dont la consécration de la distinction entre congé pour rénovation et congé pour démolition, ainsi que l'exclusion du porte-fort comme garantie locative à Genève au regard de la LGFL. Autant de signaux qui confirment l'intensité du contentieux locatif porté devant le Tribunal fédéral.

Sources : bail.ch (arrêt analysé du 13 mai 2026, art. 259b let. a, 259d, 259g et 267 al. 1 CO), bger.ch, mll-news.com (13 janvier 2026).