Subventions, cautionnements, prêts : le mode d'emploi du RFAEB pour les propriétaires et les PPE

Le RFAEB est entré en vigueur le 8 juillet 2026. Derrière les trois instruments du dispositif genevois — subvention, cautionnement, prêt — se cache une mécanique procédurale précise. Voici, étape par étape, comment s'y prendre, et les erreurs qui coûtent cher.

Étape 1 : vérifier l'éligibilité du projet

Trois questions préalables. L'immeuble est-il situé à Genève ? Les travaux portent-ils sur des installations techniques ou l'amélioration de l'enveloppe thermique d'un bâtiment existant — et sur des éléments déjà chauffés à l'état initial ? Contribuent-ils à réduire les émissions de gaz à effet de serre ? Si l'une des réponses est non, inutile d'aller plus loin.

S'ajoute une condition absolue : aucune aide n'est octroyée pour des travaux non autorisés. Si le projet requiert une autorisation de construire (et à Genève, avec la LDTR, c'est fréquent dès que l'on touche à un immeuble de logements), elle doit être obtenue et entrée en force avant l'octroi de l'aide.

Étape 2 : choisir le bon instrument

Le règlement organise une cascade logique. La subvention d'investissement d'abord : ouverte à tous les propriétaires (personnes physiques et morales, communes, établissements publics), c'est l'aide de base, non remboursable. Le cautionnement ensuite, puis le prêt : réservés aux personnes physiques qui ont une capacité de gain suffisante mais que les banques refusent de financer. Les trois aides sont cumulables.

Pour la majorité des propriétaires et des PPE, la stratégie est donc simple : viser la subvention (et sa majoration le cas échéant), et ne mobiliser cautionnement ou prêt qu'en cas de besoin de financement complémentaire avéré.

Étape 3 : la subvention et sa majoration — le dossier

La demande de subvention de base suit les conditions générales et particulières publiées par l'OCEN (mises à jour chaque année au 1er janvier — vérifiez toujours la version en vigueur).

La majoration, elle, se justifie par l'un des deux motifs de l'article 10 : l'incapacité de financement (impossibilité d'obtenir un financement bancaire ET capacité financière insuffisante) ou la disproportion économique (coûts excessifs par rapport aux économies d'énergie obtenues). Le dossier doit contenir, notamment : la déclaration fiscale la plus récente, le dernier certificat de salaire ou l'attestation de rentes, l'état locatif le cas échéant, et la preuve d'un refus de financement établi par au moins deux établissements bancaires ou hypothécaires suisses.

Plafond à connaître : subvention de base + majoration ne peuvent dépasser 50 % du coût total des travaux de la demande initiale.

Le cas PPE : une évaluation copropriétaire par copropriétaire

C'est la grande avancée du règlement. Lorsque l'assainissement concerne un immeuble en PPE (ou détenu en société immobilière), la majoration est évaluée individuellement pour chaque copropriétaire. Concrètement : dans une PPE de vingt lots qui vote un assainissement de l'enveloppe, le copropriétaire retraité aux revenus modestes peut obtenir une majoration pour SA quote-part des travaux, indépendamment de la situation de ses voisins.

Pour les administrateurs de PPE, cela change la préparation des assemblées : le plan de financement d'un assainissement peut désormais intégrer les aides individualisées, ce qui désamorce l'argument du « je ne peux pas payer » — et réduit le risque de blocage des travaux utiles ou nécessaires. Attention aux pièces : pour un cautionnement ou un prêt portant sur des lots de PPE, il faut joindre la décision de l'organe compétent entérinant les travaux et précisant le montant dû pour le ou les lots du requérant. Le procès-verbal d'assemblée doit donc être rédigé avec soin.

Étape 4 : les délais qui ne pardonnent pas

Le calendrier est stratégique. D'abord, la requête de subvention doit être réceptionnée par l'OCEN au moins 14 jours avant le début des travaux — déposer après le premier coup de pioche expose au rejet pur et simple. Ensuite, les dossiers complets sont traités par ordre d'arrivée, dans la limite du budget disponible : un dossier incomplet perd sa place dans la file. Enfin, l'aide n'est pas un droit — même un dossier parfait peut se heurter à l'épuisement du budget annuel.

Côté versements, le règlement fixe des délais à l'administration : 30 jours pour verser la subvention après confirmation d'octroi, 30 jours pour libérer le prêt après notification de la décision.

Étape 5 : après les travaux — les obligations qui durent

L'octroi n'est pas la fin de l'histoire. Durant les quatre années suivant la fin des travaux, le bénéficiaire doit fournir à l'office, sur demande, les relevés d'exploitation de l'énergie consommée et produite. Cette obligation de suivi permet à l'État de vérifier que les économies promises sont réelles.

Plus sérieux encore : l'article 40 permet à l'office de révoquer une décision d'octroi s'il apparaît que les conditions n'étaient pas réunies au moment du prononcé. Un dossier enjolivé — capacité financière minorée, refus bancaires de complaisance — expose donc à devoir tout rembourser. La transparence n'est pas seulement une vertu, c'est une protection.

Pour les emprunteurs, discipline de paiement absolue : un retard de plus d'un mois sur une échéance rend la totalité du prêt immédiatement exigible, avec intérêt moratoire majoré de 1 %. Et le prêt n'est en principe ni transférable ni cessible.

Bailleurs : l'angle mort à anticiper

L'article 42 autorise l'office à échanger spontanément des informations avec l'autorité compétente en matière de fixation des loyers après travaux. Traduction pour les bailleurs genevois : la répercussion des travaux subventionnés sur les loyers sera surveillée de près. Rappel utile : dans le calcul d'une hausse de loyer fondée sur des travaux à plus-value, les subventions reçues se déduisent du coût répercutable. Intégrer les aides RFAEB dans le plan de financement, c'est bien ; les intégrer aussi dans le calcul de la future adaptation de loyers, c'est indispensable pour éviter la contestation — voire la révocation.

Notre check-list avant dépôt

Autorisation de construire obtenue et en force si requise ; dossier déposé au moins 14 jours avant le début des travaux ; conditions générales et particulières de l'année vérifiées sur le site de l'OCEN ; pour la majoration : déclaration fiscale, certificat de salaire ou attestation de rentes, état locatif, deux refus bancaires écrits ; pour une PPE : PV d'assemblée mentionnant les travaux et le montant par lot ; plan de financement intégrant le plafond de 50 % ; et, pour les bailleurs, simulation de l'impact sur les loyers, subventions déduites. Un dossier complet du premier coup, c'est une place gagnée dans la file — et un budget cantonal qui ne vous échappera pas.