Entretien d'immeuble : frais effectifs ou forfait, quelle stratégie fiscale ?
Les propriétaires-bailleurs choisissent entre déduire leurs frais réels ou opter pour un forfait. La bonne stratégie dépend de l'âge du bien et des travaux réalisés.
Deux méthodes coexistent pour les propriétaires qui louent leur bien : déduction des frais effectifs ou déduction forfaitaire. Le choix génère des différences d'imposition significatives.
Frais effectifs admis : réparations maintenant la valeur (remplacement chauffe-eau, réfection toiture endommagée), entretien des parties communes, primes d'assurance bâtiment, frais de gérance. Exclus : travaux augmentant la valeur, agrandissements.
Déduction forfaitaire : 10 % des loyers bruts pour les biens de moins de 10 ans, 20 % pour les plus de 10 ans.
Stratégie : pour les années de gros travaux (toiture, chauffage), les frais effectifs s'imposent. Pour les années calmes, le forfait simplifie la gestion. Il est possible d'alterner d'une année à l'autre selon les cantons.