Valeur locative : suppression au 1er janvier 2029, deux ans pour optimiser sa fiscalité

Le calendrier est désormais gravé dans le marbre : lors de sa séance du 1er avril 2026, le Conseil fédéral a fixé au 1er janvier 2029 l'entrée en vigueur de la réforme de l'imposition du logement. L'imposition de la valeur locative pour les logements occupés par leur propriétaire sera supprimée à cette date, tant pour les résidences principales que secondaires. Cette décision fait suite à la votation du 28 septembre 2025, lors de laquelle le peuple et les cantons ont accepté à 57,7% l'arrêté fédéral relatif à l'impôt immobilier cantonal sur les résidences secondaires, entraînant du même coup l'abolition de la valeur locative.

Pourquoi un délai de près de trois ans

La période transitoire vise à accorder aux cantons le temps nécessaire pour adapter leur législation : supprimer l'imposition de la valeur locative et, s'ils le souhaitent, introduire simultanément l'impôt spécial sur les résidences secondaires à usage essentiellement personnel autorisé par la nouvelle disposition constitutionnelle. La loi sur l'harmonisation des impôts directs impose en règle générale un délai d'au moins deux ans aux cantons. Les pertes de recettes de la réforme sont estimées à 1,8 milliard de francs par an, dont deux tiers à la charge des cantons — un enjeu majeur pour les cantons touristiques, libres de prélever ou non le nouvel impôt réel.

Ce qui change au 1er janvier 2029

À compter de cette date, plus aucun revenu fictif tiré du logement occupé par son propriétaire ne sera imposable, ni au niveau fédéral ni au niveau cantonal. En contrepartie, les intérêts de la dette hypothécaire ainsi que les frais d'entretien et de rénovation ne seront plus que partiellement déductibles. Deux dispositions atténuent le changement de système : les primo-accédants pourront déduire leurs intérêts hypothécaires pendant dix ans, et les cantons pourront continuer d'autoriser des déductions pour les rénovations énergétiques sur les impôts cantonaux et communaux jusqu'en 2050.

Une fenêtre fiscale jusqu'à fin 2028

Jusqu'à l'année fiscale 2028 incluse, le régime actuel demeure intégralement applicable : valeur locative imposée, mais intérêts passifs et frais d'entretien déductibles. Il n'y a pas de régime transitoire formel — c'est un changement de système à date butoir. Concrètement, les propriétaires ont intérêt à examiner l'opportunité d'anticiper les travaux d'entretien et de rénovation importants avant fin 2028, tant que leur déductibilité est garantie. Le secteur de la construction anticipe d'ailleurs une hausse des carnets de commandes en 2026 et 2027. Les décisions d'amortissement de la dette hypothécaire méritent au contraire une analyse prudente : après 2028, la déduction des intérêts pour le logement occupé disparaîtra, ce qui modifie l'arbitrage classique entre endettement et amortissement.

Les inconnues cantonales

Reste une zone d'incertitude significative : les réglementations cantonales ne sont pas encore connues, notamment sur l'introduction et le barème de l'impôt réel sur les résidences secondaires, ainsi que sur le maintien des déductions énergétiques. À Genève comme dans les cantons romands à forte proportion de locataires — qui avaient majoritairement rejeté la réforme —, les travaux législatifs cantonaux des prochains mois devront être suivis de près par les propriétaires et leurs conseillers. La planification fiscale immobilière des trois prochaines années s'annonce comme l'un des chantiers majeurs de la place romande.