Fonds immobiliers : la vague de levées de capitaux de l'automne 2026 sature le marché

Mise à jour du 08.11.2026

Swiss Prime Site Solutions a publié le 4 novembre les conditions de la 18e augmentation de capital du fonds Akara Diversity PK : ratio de souscription de 13:1, maximum 170 658 nouvelles parts, volume d'émission jusqu'à 203 millions de francs. La souscription court du 11 novembre au 1er décembre, avec libération le 11 décembre. Le fonds, réservé aux institutions de prévoyance suisses exonérées d'impôts, affichait au 30 juin 150 immeubles pour une valeur vénale de 3,32 milliards et un rendement de placement semestriel de 2,56%.

Zurich Invest mène de son côté, du 9 au 20 novembre, une émission d'environ 182 millions pour le ZIF Immobilier Direct Suisse (prix d'émission de 120,39 francs, ratio 7:1, libération le 27 novembre), destinée à l'acquisition de jusqu'à cinq immeubles et à l'assainissement d'un sixième.

Le calendrier de novembre recensé par Immoday reste chargé : Immofonds (environ 200 millions), SPF Immobilier Suisse (120 millions), Comunus SICAV (70 millions), Von Graffenried (55), Fondiaria (50), BLKB (40), SREI (25) et Realstone Industrial Fund (15 à 25 millions, annoncé le 2 novembre). La demande institutionnelle suit : le groupe de placement résidentiel RIRS de Realstone a levé 111,27 millions le 22 octobre, avec des souscriptions deux fois supérieures au volume cible.

Mise à jour du 04.11.2026

Le marché primaire continue d'absorber le papier. L'augmentation de capital de Solvalor 61, menée du 19 au 30 octobre selon le principe du best effort, a rencontré un plein succès : les 546'672 nouvelles parts ont été intégralement souscrites, pour un montant d'environ 141 millions de francs, à un prix d'émission de 258,50 francs par part. Le produit refinance les acquisitions de onze immeubles réalisées depuis début 2026, qui renforcent le positionnement du fonds sur le résidentiel des centres-villes romands, et doit ramener l'endettement à son niveau stratégique. Les nouvelles parts seront libérées et cotées le 6 novembre à la SIX, portant le nombre de parts à 7'106'745.

Le flux de nouvelles émissions ne faiblit pas pour autant. Swiss Finance and Property (SFP) a annoncé le 2 novembre une levée de 350 millions de francs pour son fonds SFP AST Swiss Real Estate, avec une souscription du 16 novembre au 11 décembre. Le groupe zurichois a déjà convenu d'acquérir cinq immeubles résidentiels pour 184 millions et prévoit d'injecter 87 millions supplémentaires dans des projets en cours sur son parc. En cas d'excès de demande, SFP se réserve le droit de limiter les souscriptions en fin de période.

Mise à jour du 23.10.2026

Le segment non coté envoie un signal fort sur la capacité d'absorption du marché. Realstone Fondation de placement a clôturé le 16 octobre l'augmentation de capital de son groupe Realstone Immobilier Résidentiel Suisse (RIRS) : les souscriptions ont atteint 222,51 millions de francs, plus du double du volume cible de 70 à 100 millions. La fondation n'a retenu que 111,27 millions, en appliquant une réduction uniforme de 50% sur toutes les souscriptions ; le solde devrait être appelé au deuxième trimestre 2027. Les 84'768 nouvelles parts seront libérées le 30 octobre. Sur les 93 institutions de prévoyance participantes, 19 sont nouvelles.

Le produit finance l'acquisition de dix immeubles en Suisse romande pour une valeur totale de 167 millions, dont quatre transferts de propriété déjà exécutés. La fortune du groupe, de 805,75 millions fin juin, doit approcher le milliard de francs.

Le calendrier du marché primaire reste chargé : Solvalor 61 (Realstone SA) boucle le 30 octobre une levée d'environ 145 millions, Comunus SICAV ouvre la sienne le 26 octobre (70 millions), Von Graffenried Immobilien SICAV vise 55 millions et le BLKB (CH) Sustainable Property Fund a annoncé le 19 octobre une opération pour fin novembre.

Mise à jour du 22.10.2026

Le marché primaire aborde sa séquence la plus dense de l'automne. UBS Fund Management ouvre ce mercredi 22 octobre la souscription de l'augmentation de capital du fonds UBS (CH) Property Fund, Direct Mixed Urban, annoncée fin août pour un volume de l'ordre de 185 millions de francs. Les conditions publiées fin septembre prévoient jusqu'à 1,4 million de nouvelles parts à 127 francs, soit environ 183 millions à lever d'ici au 30 octobre. Le fonds détient 77 immeubles résidentiels et commerciaux valorisés près de 4,2 milliards de francs.

L'opération se superpose à la souscription de Solvalor 61 (environ 141 millions, jusqu'au 30 octobre) et à celle du compartiment Residential PK de Procimmo (70 à 100 millions, libération le 30 octobre). Suivront, selon le calendrier recensé par Immoday, Comunus SICAV (60 à 80 millions dès le 26 octobre), Von Graffenried Immobilien SICAV (55 millions jusqu'au 13 novembre) et Fondiaria SICAV (50 millions du 2 au 13 novembre). UBS a en outre annoncé une augmentation de capital pour son fonds résidentiel Anfos début décembre. Estimation : en additionnant les montants annoncés, plus de 500 millions de francs sont sollicités simultanément auprès des investisseurs entre fin octobre et mi-novembre, un test grandeur nature de la capacité d'absorption du marché.

Mise à jour du 19.10.2026

Le fonds résidentiel romand Solvalor 61 (Realstone) ouvre ce lundi 19 octobre sa souscription, qui court jusqu'au 30 octobre à midi. L'opération, menée en best effort avec droit de souscription, vise environ 141 millions de francs, à un prix d'émission de 258,50 francs par part et pour un maximum de 546 672 nouvelles parts ; la libération est prévue le 6 novembre. Le produit financera des acquisitions déjà transférées ou sécurisées, des chantiers en cours et le remboursement de dettes hypothécaires. Sur l'exercice 2025/26, le fonds a acquis 14 immeubles pour 181 millions ; son portefeuille atteint 2,11 milliards de francs (131 immeubles, 93% de résidentiel) et le dividende passe à 5,45 francs par part, pour un résultat net en hausse de 11,8% à 38 millions.

La vague d'émissions se prolonge au-delà d'octobre. La fondation de placement Swiss Prime Anlagestiftung a annoncé le 6 octobre la 15e émission de son groupe de placements SPF Immobilier Suisse, avec un volume cible de 120 millions et une souscription du 2 au 13 novembre, pour des actifs de 4,59 milliards au 30 juin 2026. UBS prévoit en outre une augmentation de capital pour son fonds Swiss Residential « Anfos » début décembre, après l'opération de 185 millions du Direct Urban qui s'ouvre le 22 octobre.

Mise à jour du 13.10.2026

Le calendrier des opérations en capital recensé par Immoday confirme une concentration exceptionnelle sur octobre : Edmond de Rothschild Commercial Income (82 millions, du 5 au 16 octobre), Procimmo Residential PK (70 à 100 millions, du 12 au 30 octobre), Solvalor 61 (environ 145 millions, du 19 au 30 octobre), UBS Direct Urban (185 millions, du 22 au 30 octobre), Comunus SICAV (60 à 80 millions dès le 26 octobre) et Von Graffenried Immobilien SICAV (55 millions, du 26 octobre au 13 novembre). Soit, selon les fourchettes annoncées, un volume cumulé de l'ordre de 600 à 650 millions de francs sollicités quasi simultanément, avant l'opération d'environ 250 millions d'UBS Anfos prévue en décembre.

Pour Solvalor 61, Realstone destine le produit de l'émission au financement d'acquisitions déjà transférées ou sécurisées et de projets de construction et de rénovation en cours, avec libération des nouvelles parts le 6 novembre. Sur le segment non coté, Swiss Prime Anlagestiftung a annoncé le 6 octobre une augmentation de capital de 120 millions pour son fonds immobilier. Selon Immoday, la consolidation des fonds cotés s'est poursuivie en septembre, ce qui rend l'absorption de ce papier d'autant plus déterminante pour les cours du quatrième trimestre.

Mise à jour du 11.10.2026

Le mur d'émissions gagne un étage. UBS Fund Management (Switzerland) AG a annoncé le 7 octobre 2026 une augmentation de capital avec droits de souscription d'environ 250 millions de francs pour UBS (CH) Property Fund, Swiss Residential « Anfos », prévue début décembre 2026. Les conditions détaillées seront publiées mi-novembre 2026. Le produit servira à acquérir des immeubles, financer rénovations et projets de construction et rembourser de la dette ; fin mars 2026, le portefeuille affichait une valeur vénale de 3,66 milliards de francs pour un taux d'endettement de 25,4%.

UBS mène en parallèle l'augmentation de capital de son fonds Direct Mixed Urban : jusqu'à 1,4 million de parts nouvelles à 127 francs l'unité, soit environ 183 millions de francs, avec souscription du 22 au 30 octobre.

Le marché secondaire digère cette offre dans un climat de consolidation. En septembre, l'agio moyen des fonds cotés est redescendu à 33,4%, un niveau qui reste nettement supérieur à la moyenne historique d'environ 23%, et pour la première fois de l'année les fonds cotés (+5,26%) font moins bien que le SMI (+6,4%).

Mise à jour du 09.10.2026

Le mur d'émissions ne faiblit pas. Swiss Prime Anlagestiftung a annoncé le 6 octobre 2026 l'ouverture de son groupe de placements « SPF Immobilier Suisse » pour une émission ciblant un volume de 120 millions de francs, avec une période de souscription du 2 au 13 novembre 2026. Le groupe de placements, lancé en 2015, affichait 4,59 milliards de francs d'actifs au 30 juin 2026. Swiss Prime Site Solutions continuera de gérer le portefeuille jusqu'en 2031.

Le calendrier d'octobre atteint un niveau de congestion inédit cette année : Edmond de Rothschild Commercial Income (82 millions, du 5 au 16 octobre), Procimmo Residential PK (70 à 100 millions, du 12 au 30 octobre), Solvalor 61 (145 millions, du 19 au 30 octobre), UBS Direct Urban (185 millions, du 22 au 30 octobre), puis Comunus SICAV dès le 26 octobre, soit environ un demi-milliard de francs sollicité en quatre semaines. Pour son fonds Direct Mixed Urban, UBS prévoit d'émettre jusqu'à 1,4 million de nouvelles parts à 127 francs l'unité. Avec l'Anfos attendu en décembre, la capacité d'absorption des institutionnels reste le juge de paix du quatrième trimestre.

Mise à jour du 08.10.2026

UBS Fund Management (Switzerland) SA a annoncé par message ad hoc, le 7 octobre 2026, une augmentation de capital avec droit de souscription d'environ 250 millions de francs pour UBS (CH) Property Fund, Swiss Residential « Anfos », prévue début décembre 2026. Les conditions définitives seront communiquées mi-novembre ; le prix d'émission se fondera sur la valeur d'inventaire à la clôture de l'exercice au 30 septembre, après distribution, majorée des revenus courus et de la commission d'émission. La direction du fonds se réserve le droit de reporter l'opération selon l'évolution du marché.

Le produit financera des acquisitions, des assainissements et projets de construction ainsi que le remboursement de financements externes. Anfos, investi principalement dans le résidentiel en Suisse alémanique, affichait fin mars 2026 un portefeuille de 3,66 milliards de francs et un taux d'endettement de 25,4%.

Après les quelque 600 millions programmés en octobre, et l'annonce par Swiss Prime Anlagestiftung d'une levée de 120 millions pour son fonds immobilier le 6 octobre, cette opération confirme que le flux de papier se poursuivra au quatrième trimestre : la capacité d'absorption des institutionnels restera le facteur déterminant jusqu'à fin 2026.

Mise à jour du 08.10.2026

Le calendrier des opérations en capital recensé par Immoday confirme la densité du quatrième trimestre : au moins six augmentations de capital de fonds immobiliers sont programmées rien qu'en octobre, pour un volume cumulé d'environ 600 millions de francs. Edmond de Rothschild Commercial Income vise 82 millions (souscription du 5 au 16 octobre), Procimmo Real Estate SICAV Residential PK environ 75 millions (du 12 au 30 octobre), Solvalor 61 145 millions (du 19 au 30 octobre), UBS (CH) Property Fund Direct Urban 185 millions (du 22 au 30 octobre), Comunus SICAV 60 à 80 millions (dès le 26 octobre) et Von Graffenried Immobilien SICAV 55 millions (du 26 octobre au 13 novembre). Immofonds prévoit en outre de lever 200 millions en novembre.

Procimmo a précisé le 6 octobre les modalités de son opération : 486'993 actions nouvelles au prix net de 156,85 francs, ratio de souscription de 7 pour 1, émission le 30 octobre, produit destiné à l'acquisition d'immeubles résidentiels. Pour les institutionnels, la question de l'absorption du papier, posée lors de l'opération Baloise d'août, reste entière à l'approche de ce nouveau pic d'émissions.

La direction de fonds Baloise Asset Management a mené à bien l'augmentation de capital du Baloise Swiss Property Fund (BSPF) : à l'issue de la période de souscription close le 25 août 2026, des engagements de capitaux à hauteur de CHF 159 millions ont été obtenus. L'opération, qui s'est déroulée du 12 au 25 août, doit financer l'acquisition de quatorze immeubles dans des régions économiquement dynamiques de Suisse. Au 31 mars 2026, le fonds détenait 91 immeubles pour un volume de marché d'environ CHF 1,38 milliard, avec un accent résidentiel Core/Core+ et un spread de rendement de distribution d'environ 2 points de pourcentage par rapport à l'obligation de la Confédération à 10 ans.

Un marché primaire toujours très actif

Cette émission s'inscrit dans une année de forte activité sur le marché des capitaux. Selon le point de marché d'alphaprop d'août 2026, 2,8 milliards de francs ont déjà été souscrits sur l'ensemble des fonds immobiliers (cotés et non cotés), et 1,1 milliard supplémentaire est annoncé pour le reste de l'année, dont une part importante au quatrième trimestre. Fin mai déjà, 3,7 milliards d'augmentations de capital étaient réalisées ou annoncées pour 2026, un record à cette date, après un volume de 4,9 milliards pour les fonds en 2025. Parmi les opérations du printemps figurait notamment IMMOFONDS suburban, avec une émission d'environ CHF 30 millions souscrite entre le 21 avril et le 6 mai.

Agios en repli, sensibilité aux taux confirmée

Côté valorisations, les agios des fonds immobiliers cotés du SWIIT s'établissaient à un peu plus de 32% au 5 août 2026, nettement en dessous des sommets atteints en février, tandis que le swap CHF à 10 ans remontait à 0,635%. L'indice SWIIT des fonds cotés restait légèrement négatif depuis le début de l'année à fin juillet, alors que les actions immobilières cotées affichaient une performance supérieure à 6%. Sur douze mois à fin mai, les fonds cotés progressaient de 7,77% et les actions immobilières de 12,67%. À la valeur nette d'inventaire, l'indice KGAST des fondations de placement s'établissait à 2,05% à fin juin, légèrement sous sa moyenne de long terme.

L'effet dilutif des émissions sur la performance

Donnée clé pour les allocataires : hors IPO 2026, les 22 fonds ayant réalisé ou annoncé une augmentation de capital cette année affichent une performance YTD inférieure de plus de 3 points de pourcentage, en médiane comme en moyenne, à celle des 25 fonds n'ayant pas levé de capital. L'activité sur le marché des capitaux pèse ainsi davantage sur la performance relative que la taille, l'affectation ou la région, alors que les fondamentaux opérationnels restent solides.

Lecture pour les investisseurs institutionnels

Pour les caisses de pension et gérants, le succès de l'émission BSPF confirme que l'appétit pour le résidentiel suisse de qualité demeure intact, malgré un pipeline d'émissions chargé. La discipline de sélection devient toutefois décisive : dans un marché où l'offre de papier neuf approche les 4 milliards annuels, la capacité des directions de fonds à déployer rapidement le produit des émissions dans des actifs relutifs — plutôt qu'à diluer le rendement — fera la différence entre véhicules. La remontée du swap à 10 ans rappelle par ailleurs la sensibilité des agios au scénario de taux, principal risque de valorisation à l'horizon 2027.