Baloise boucle une émission de CHF 159 millions dans un marché saturé d'augmentations de capital

La direction de fonds Baloise Asset Management a mené à bien l'augmentation de capital du Baloise Swiss Property Fund (BSPF) : à l'issue de la période de souscription close le 25 août 2026, des engagements de capitaux à hauteur de CHF 159 millions ont été obtenus. L'opération, qui s'est déroulée du 12 au 25 août, doit financer l'acquisition de quatorze immeubles dans des régions économiquement dynamiques de Suisse. Au 31 mars 2026, le fonds détenait 91 immeubles pour un volume de marché d'environ CHF 1,38 milliard, avec un accent résidentiel Core/Core+ et un spread de rendement de distribution d'environ 2 points de pourcentage par rapport à l'obligation de la Confédération à 10 ans.

Un marché primaire toujours très actif

Cette émission s'inscrit dans une année de forte activité sur le marché des capitaux. Selon le point de marché d'alphaprop d'août 2026, 2,8 milliards de francs ont déjà été souscrits sur l'ensemble des fonds immobiliers (cotés et non cotés), et 1,1 milliard supplémentaire est annoncé pour le reste de l'année, dont une part importante au quatrième trimestre. Fin mai déjà, 3,7 milliards d'augmentations de capital étaient réalisées ou annoncées pour 2026, un record à cette date, après un volume de 4,9 milliards pour les fonds en 2025. Parmi les opérations du printemps figurait notamment IMMOFONDS suburban, avec une émission d'environ CHF 30 millions souscrite entre le 21 avril et le 6 mai.

Agios en repli, sensibilité aux taux confirmée

Côté valorisations, les agios des fonds immobiliers cotés du SWIIT s'établissaient à un peu plus de 32% au 5 août 2026, nettement en dessous des sommets atteints en février, tandis que le swap CHF à 10 ans remontait à 0,635%. L'indice SWIIT des fonds cotés restait légèrement négatif depuis le début de l'année à fin juillet, alors que les actions immobilières cotées affichaient une performance supérieure à 6%. Sur douze mois à fin mai, les fonds cotés progressaient de 7,77% et les actions immobilières de 12,67%. À la valeur nette d'inventaire, l'indice KGAST des fondations de placement s'établissait à 2,05% à fin juin, légèrement sous sa moyenne de long terme.

L'effet dilutif des émissions sur la performance

Donnée clé pour les allocataires : hors IPO 2026, les 22 fonds ayant réalisé ou annoncé une augmentation de capital cette année affichent une performance YTD inférieure de plus de 3 points de pourcentage, en médiane comme en moyenne, à celle des 25 fonds n'ayant pas levé de capital. L'activité sur le marché des capitaux pèse ainsi davantage sur la performance relative que la taille, l'affectation ou la région, alors que les fondamentaux opérationnels restent solides.

Lecture pour les investisseurs institutionnels

Pour les caisses de pension et gérants, le succès de l'émission BSPF confirme que l'appétit pour le résidentiel suisse de qualité demeure intact, malgré un pipeline d'émissions chargé. La discipline de sélection devient toutefois décisive : dans un marché où l'offre de papier neuf approche les 4 milliards annuels, la capacité des directions de fonds à déployer rapidement le produit des émissions dans des actifs relutifs — plutôt qu'à diluer le rendement — fera la différence entre véhicules. La remontée du swap à 10 ans rappelle par ailleurs la sensibilité des agios au scénario de taux, principal risque de valorisation à l'horizon 2027.