Bureaux : la SCPI française Transitions Europe signe sa première acquisition suisse à Eysins

En bref

La SCPI Transitions Europe, gérée par la société française Arkéa REIM, a annoncé le 8 octobre sa première acquisition en Suisse : un immeuble de bureaux d'environ 8000 m² à Eysins (VD), dans le Terre-Bonne Business Park. La Suisse devient le huitième pays d'investissement du véhicule. Une entrée étrangère rare sur le marché tertiaire lémanique, au moment où le Parlement débat d'un durcissement de la Lex Koller.

Ce qui s'est passé

Arkéa REIM a annoncé par communiqué l'acquisition, par sa SCPI Transitions Europe, d'un immeuble de bureaux situé route de Crassier à Eysins, à proximité immédiate de Nyon, entre Genève et Lausanne. Construit en 2014 et certifié Minergie, l'actif développe près de 8000 m² et est entièrement loué à deux groupes internationaux, avec une durée résiduelle ferme des baux (WALB) de 7,6 ans. Le prix de la transaction n'a pas été communiqué.

Après l'Espagne, l'Allemagne, les Pays-Bas, l'Irlande, l'Italie, la Pologne et la Belgique, la Suisse devient le huitième marché de la SCPI, dont la capitalisation atteint environ 1,38 milliard d'euros selon CFNews Immo. Arkéa REIM a été conseillée par Summit Real Estate, le cabinet Lenz & Staehelin et Artelia pour l'audit technique et ESG. Selon le communiqué, Transitions Europe serait l'une des seules SCPI à avoir pénétré le marché suisse, historiquement très domestique.

Pourquoi c'est important

L'immobilier commercial est précisément le segment que l'assouplissement de 1997 de la Lex Koller a ouvert aux acquéreurs étrangers sans autorisation. Or le Conseil national a adopté le 22 septembre la motion Aeschi exigeant le retour aux règles de 1985, et le Conseil fédéral prépare son propre message de durcissement. Selon le périmètre finalement retenu, les acquisitions de surfaces commerciales par des investisseurs étrangers pourraient redevenir soumises à autorisation. Cette transaction illustre concrètement ce qui se jouerait : l'accès d'un véhicule d'épargne grand public français au marché tertiaire vaudois serait, dans un scénario de retour à 1985, nettement plus difficile, voire impossible.

Le choix de l'actif est également un signal de marché : un immeuble récent, entièrement loué, avec des baux longs et des locataires internationaux. Le capital étranger qui entre en Suisse cible le profil core, avec des revenus sécurisés en francs suisses, plutôt que des positions à risque.

Impact immobilier

Pour les propriétaires de bureaux de l'Arc lémanique, l'arrivée d'un acheteur étranger élargit le bassin d'acquéreurs potentiels sur le segment core, un facteur de liquidité et de soutien des valeurs, en particulier dans les pôles tertiaires périphériques comme Terre-Bonne, validé ici par un investisseur institutionnel international. À l'inverse, un durcissement de la Lex Koller incluant le commercial réduirait ce canal de sortie, avec un effet potentiel sur la liquidité et les prix des immeubles de rendement tertiaires. Le volume de l'opération n'étant pas communiqué, son poids exact sur le marché vaudois ne peut pas être chiffré.

Qui est concerné

• •Investisseurs : la concurrence étrangère sur les actifs tertiaires core de l'Arc lémanique se matérialise, avec un effet possible sur les rendements initiaux.
• •Propriétaires : les détenteurs de surfaces commerciales bien louées disposent aujourd'hui d'un canal de vente international dont la pérennité dépend du sort de la Lex Koller.
• •Courtiers : un mandat de vente tertiaire peut désormais viser des véhicules d'épargne européens en diversification, tant que le cadre légal actuel subsiste.
• •Professionnels : la structuration juridique de ces acquisitions (périmètre de l'établissement stable au sens de la LFAIE) devient un point de vigilance accru avec la révision en cours.

À surveiller

Le traitement de la motion Aeschi par la Commission des affaires juridiques du Conseil des États et le message du Conseil fédéral sur la révision de la LFAIE : si le segment commercial est réintégré dans le régime d'autorisation, ce type d'opération pourrait devenir l'exception.