Hypothèques fixes : le taux à 10 ans repasse au-dessus de 2%, un plus haut depuis mars 2025

En bref

Les taux des hypothèques fixes ont nettement augmenté au troisième trimestre 2026, selon le baromètre des hypothèques Comparis publié le 13 octobre. Le taux indicatif à dix ans atteint 2,07% fin septembre, son plus haut niveau depuis mars 2025, alors que la BNS maintient son taux directeur à 0%. La détente observée fin juin est effacée : le financement long se renchérit sur toutes les durées.

Ce qui s'est passé

Comparis, qui calcule ses taux indicatifs à partir des barèmes publiés par plus de 30 établissements hypothécaires, relève au 30 septembre un taux de 2,07% pour une hypothèque fixe de dix ans, contre 1,77% fin juin, soit une hausse de 0,30 point. Le fixe à cinq ans progresse de 0,38 point à 1,90% et le trois ans passe de 1,32% à 1,75%, soit 0,43 point de plus. Le seuil des 2% sur dix ans n'avait plus été franchi depuis mars 2025.

La cause n'est pas la politique monétaire : la BNS a maintenu son taux directeur à 0% le 24 septembre. Le renchérissement vient des marchés des capitaux, où le niveau plus élevé des taux étrangers se répercute de plus en plus sur la Suisse, selon Dirk Renkert, expert de Comparis. Le rendement des obligations de la Confédération à dix ans a presque doublé sur le trimestre, passant de 0,31% fin juin à 0,59% fin septembre.

Les emprunteurs s'adaptent. La part des hypothèques SARON dans les contrats conclus via le service hypothécaire de Comparis est passée de 19% à 21% et celle des fixes de dix ans et plus de 42% à 43%, tandis que les durées moyennes (quatre à sept ans) reculent de 23% à 21%. Les taux effectivement négociés restent nettement inférieurs aux taux indicatifs : le meilleur taux obtenu sur dix ans s'établissait à 1,60% au 30 septembre.

Pourquoi c'est important

C'est un retournement par rapport au premier semestre, marqué par le repli surprise de fin juin. Le découplage entre un taux directeur à zéro et des taux longs en hausse signifie que la Suisse importe désormais la tension des marchés obligataires internationaux : la protection qu'offrait la politique monétaire de la BNS sur les conditions de financement longues s'amenuise. Comparis estime toutefois que, l'inflation restant faible, la BNS ne devrait pas être pressée de relever son taux directeur, ce qui maintient l'attrait relatif du SARON.

La hausse des coûts de financement n'a, à ce stade, pas freiné les prix : l'indice CIFI publié le 7 octobre affiche encore une progression de 0,8% sur le trimestre et de 3,3% sur un an pour l'immobilier résidentiel privé.

Impact immobilier

Pour un nouvel emprunt à dix ans, la hausse de 0,30 point représente, estimation par calcul direct, environ 3000 francs d'intérêts annuels supplémentaires par million emprunté par rapport à une souscription fin juin. L'écart entre fixe long et SARON s'élargit, ce qui explique le report partiel des emprunteurs vers les hypothèques du marché monétaire.

Pour les loyers, l'effet est nul à court terme : le taux de référence (1,25% depuis septembre) repose sur le taux moyen pondéré du stock de créances hypothécaires, qui évolue lentement. La remontée des taux à la marge éloigne en revanche toute perspective de nouvelle baisse du taux de référence.

Pour l'immobilier titrisé, la quasi-multiplication par deux du rendement de la Confédération à dix ans réduit la prime de rendement relative des fonds immobiliers, dont les agios avoisinent 32%, au moment où près de 4 milliards de francs de levées doivent être absorbés en 2026. Un maintien durable des taux longs à ce niveau mettrait cette valorisation sous pression.

Qui est concerné

• •Investisseurs : renchérissement du levier et compression de l'écart de rendement face aux obligations de la Confédération.
• •Propriétaires : arbitrage fixe contre SARON à reconsidérer lors des renouvellements, marge de négociation d'environ 0,47 point entre taux indicatif et meilleur taux sur dix ans.
• •Promoteurs : coûts de financement de projets en hausse sur les maturités longues.
• •Courtiers : capacité d'achat des acquéreurs rognée à la marge, alors que les prix continuent de monter.

À surveiller

La prochaine décision de politique monétaire de la BNS en décembre, la publication du taux de référence début décembre et la trajectoire des rendements de la Confédération, qui déterminera si cette tension sur le financement long s'installe.