Rendement admissible : la révision de l'OBLF qui va redéfinir le loyer abusif en Suisse

C'est l'un des chantiers réglementaires les plus sensibles de l'année en droit du bail. Le 25 février 2026, le Conseil fédéral a mis en consultation une modification de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF), qui vise à préciser dans le droit du bail le calcul du rendement admissible, à clarifier l'application de la jurisprudence récente du Tribunal fédéral et à accroître la sécurité juridique. La procédure de consultation a couru jusqu'au 5 juin 2026.

L'origine : la motion Engler

Cette révision met en œuvre la motion 22.4448, déposée le 15 décembre 2022 par le conseiller aux États Stefan Engler. Celle-ci demandait au Conseil fédéral de préciser par voie d'ordonnance deux questions centrales : la manière de calculer le rendement net admissible et la définition du rendement excessif au sens de l'art. 269 CO. Cette disposition prohibe en effet les loyers abusifs lorsque la chose louée procure au bailleur un rendement excessif — mais ni la loi ni l'ordonnance ne précisent aujourd'hui à partir de quel seuil un rendement devient excessif, laissant cette tâche à la jurisprudence.

Ce que le projet veut clarifier

Le cœur du projet porte sur la codification de la méthode de calcul du rendement net, instrument déterminant pour juger si un loyer doit être considéré comme abusif au sens de l'art. 269 CO. La jurisprudence procède aujourd'hui à un calcul du rendement dont les paramètres ont évolué, notamment depuis l'arrêt de principe de 2020 qui a assoupli le rendement admissible en période de taux bas. En inscrivant ces règles dans l'OBLF, le Conseil fédéral entend stabiliser une matière qui exerce une influence directe sur le niveau des loyers dans toute la Suisse.

Un front politique déjà constitué

La consultation a mis en évidence de fortes divergences. Du côté des milieux de défense des locataires, l'Asloca dénonce une modification qui reviendrait à augmenter le rendement admissible des biens immobiliers, dans un contexte où les loyers moyens ont déjà fortement progressé sur les vingt dernières années. Les acteurs sociaux rappellent que le loyer représente en moyenne un tiers des dépenses de l'aide sociale, et que toute hausse du rendement admissible se répercutera sur les ménages les plus fragiles. Les villes se sont également prononcées, à l'image de Lausanne, consultée via l'Union des villes suisses en mars 2026.

Enjeux pour Genève et la suite du calendrier

Pour le marché genevois, où le contentieux du rendement net est particulièrement nourri devant la Chambre des baux et loyers, la codification de la méthode de calcul aura des effets très concrets sur les contestations de loyer initial et les demandes de baisse de loyer. Le Département fédéral de l'économie, de la formation et de la recherche, avec l'Office fédéral du logement, dépouille désormais les prises de position des cantons, des associations de bailleurs et de locataires et des milieux académiques. L'ampleur des divergences exprimées laisse présager un arbitrage politique délicat avant l'adoption définitive du texte. Les professionnels de l'immobilier romand ont tout intérêt à suivre de près la version finale de l'ordonnance, qui définira le cadre du rendement admissible pour les années à venir.