Rendement des loyers et rénovation énergétique : Genève avance ses pions face à Berne

Le canton de Genève est intervenu ces dernières semaines sur deux fronts majeurs de la régulation immobilière : le calcul du rendement admissible des loyers, en réponse à une consultation fédérale, et la rénovation énergétique du parc bâti, via de nouvelles mesures annoncées début juillet.

OBFL : Genève plaide pour une règle simple à 2,5%

Dans son communiqué du 3 juin 2026, le Conseil d'État a répondu à une consultation du Département fédéral de l'économie, de la formation et de la recherche (DEFR) relative à la modification de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBFL). Face à la pénurie de logements qui touche Genève et toute la Suisse, le gouvernement genevois estime préférable de privilégier une règle simple et claire : fixer uniformément à 2,5% le rendement autorisé des fonds propres lorsque le taux d'intérêt de référence est inférieur ou égal à 2%. Si ce taux devait dépasser 2%, il propose d'ajouter une marge de 0,5%, comme le prévoit la jurisprudence actuelle du Tribunal fédéral. Selon le Conseil d'État, cette méthode permet de préserver l'équilibre des relations contractuelles tout en assurant la prévisibilité des calculs de rendement net — un paramètre central tant pour les bailleurs institutionnels que pour les locataires en procédure de contestation de loyer.

Rénovation énergétique : le canton muscle son dispositif

Autre volet, annoncé dans le communiqué hebdomadaire du Conseil d'État du 1er juillet 2026 : le canton renforce son action en faveur de la rénovation énergétique des bâtiments. Cette annonce s'inscrit dans la stratégie climatique cantonale et dans la mise en œuvre des exigences d'assainissement du parc immobilier genevois, dont une part importante reste énergivore. Pour les propriétaires et les régies, l'articulation entre obligations d'assainissement, LDTR et répercussion des travaux sur les loyers demeure l'un des dossiers les plus sensibles de la place.

Une prime à la démolition en territoire non constructible

Le même communiqué du 1er juillet annonce le lancement d'une prime à la démolition en territoire non constructible. Cet instrument, nouveau dans l'arsenal genevois, vise à encourager la disparition de constructions situées hors zone à bâtir, dans une logique de préservation du territoire agricole et des espaces naturels — un enjeu récurrent dans un canton où la pression foncière est parmi les plus fortes de Suisse.

Ce qu'il faut retenir pour les acteurs du marché

Ces développements confirment l'activisme réglementaire genevois à l'interface du droit fédéral et cantonal. La position du canton sur l'OBFL, si elle était suivie par Berne, stabiliserait le calcul du rendement admissible à un niveau modéré, avec des effets directs sur les valorisations des immeubles de rendement résidentiels. Quant au renforcement du volet énergétique, il annonce une intensification des exigences — mais aussi potentiellement des soutiens — pour les propriétaires engagés dans l'assainissement de leur parc. Les professionnels consulteront utilement les textes d'application attendus dans les prochains mois.