Le taux de référence reste à 1,25% : statu quo pour les loyers jusqu'à fin 2027 au moins

L'Office fédéral du logement (OFL) a annoncé le 1er septembre 2026 que le taux hypothécaire de référence, déterminant pour l'adaptation des loyers en cours de bail, reste fixé à 1,25%. À compter du 2 septembre, cet indicateur se maintiendra à ce niveau tant que le taux d'intérêt moyen pondéré des créances hypothécaires ne descendra pas en dessous de 1,13% ou ne dépassera pas 1,37%. Le statu quo efface les espoirs d'un nouveau mouvement, à la hausse comme à la baisse, pour les millions de baux d'habitation du pays.

Un plancher historique inchangé depuis un an

Le taux de référence est inchangé depuis septembre 2025, date à laquelle il avait été ramené de 1,50% à 1,25%, son plus bas niveau historique. Cette baisse avait alors ouvert la voie à de nombreuses demandes de réduction de loyer. Publié chaque trimestre par l'OFL sur la base du taux hypothécaire moyen des banques relevé par la BNS, l'indicateur est arrondi au quart de point le plus proche. La prochaine publication est agendée au 1er décembre 2026.

Des droits à la baisse toujours ouverts pour certains locataires

Même sans nouvelle baisse, les locataires dont le loyer repose encore sur un taux de référence de 1,50% ou plus conservent en principe un droit à une adaptation à la baisse de leur loyer, sous réserve des facteurs compensatoires que le bailleur peut invoquer (renchérissement, hausse des charges, réserves). L'Association suisse des locataires souligne d'ailleurs que la plupart des locataires n'ont toujours pas bénéficié d'une baisse de loyer après le repli intervenu il y a un an, et invite les ménages concernés à vérifier la base de calcul de leur bail.

Aucune hausse en vue avant 2028 selon les économistes

Pour les bailleurs et les investisseurs, le message est également clair : aucune hausse de loyer fondée sur le taux de référence n'est envisageable à court terme. Les experts d'UBS n'entrevoient pas de retour du taux à 1,5% avant fin 2027, et ceux de la Banque cantonale de Zurich pas avant fin 2028. Les économistes interrogés avant l'annonce rappellent par ailleurs qu'un taux moyen inférieur à 1,125% — condition d'une nouvelle baisse à 1% — n'a encore jamais été observé, même durant la période des taux négatifs de la BNS.

Conséquences pratiques à Genève et en Suisse romande

Dans un marché genevois marqué par une pénurie persistante, cette stabilité prolonge une situation d'équilibre contraint : les loyers en cours de bail ne peuvent être adaptés ni à la hausse ni à la baisse sur la base du facteur hypothécaire, et les contestations se concentrent sur le loyer initial et les hausses après travaux. Pour les régies et les propriétaires institutionnels, le maintien du taux plancher consolide la prévisibilité des états locatifs ; pour les locataires, le levier principal reste la vérification du taux de référence figurant dans leur dernier avis de fixation de loyer.