Vaud : le canton change le calcul des loyers après rénovation, l'Asloca claque la porte de la concertation

Mise à jour du 11.11.2026

La contestation s'est déplacée au Grand Conseil le 10 novembre : la gauche a déposé pas moins de cinq questions orales sur la nouvelle méthode de calcul du loyer admissible après rénovation, dénonçant une modification décidée par simple directive interne, sans vote du parlement. Christelle Luisier a de nouveau défendu un « correctif » poursuivant un double objectif, ne pas freiner la rénovation du parc locatif tout en plafonnant la hausse des loyers.

La conseillère d'État a certifié qu'aucune hausse de 50% ou plus ne sera pratiquée, les simulations évoquées par l'Asloca relevant selon elle de cas extrêmes théoriques qui ne se produisent pas en pratique. Elle a annoncé qu'un bilan intermédiaire sera établi à la fin du mois de janvier, avec de nouvelles adaptations possibles de la méthode.

Le contenu de l'initiative populaire cantonale préparée par le PS se précise : contrôle des loyers sur dix ans, relogement obligatoire et droit de préemption communal renforcé. Le dossier s'invite aussi dans la campagne pour le Conseil d'État : la candidate socialiste Jessica Jaccoud a déclaré que la rénovation d'un immeuble ne doit pas servir à chasser les locataires.

En bref

Le canton de Vaud applique depuis le 1er novembre 2026 une nouvelle méthode de calcul du revenu locatif admissible après rénovation, au cœur du volet préservation de la LPPPL. Décidée par le Conseil d'État sans modification légale ni possibilité de référendum, elle ouvre la voie à des hausses de loyer plus importantes après travaux. L'Asloca Vaud a quitté les instances de concertation et le Parti socialiste prépare une initiative populaire.

Ce qui s'est passé

La Direction du logement (DIL) applique depuis le 1er novembre une version modifiée de la méthode dite de la valeur objective, qui sert à plafonner le revenu locatif après travaux dans les districts en pénurie. Deux paramètres changent, selon les informations publiées par l'État de Vaud. D'une part, le revenu locatif objectif d'un immeuble avant travaux se calcule désormais avec un taux lissé sur 25 ans, fixé en janvier de chaque année (4,5% en novembre 2026). D'autre part, la vétusté de l'immeuble n'est plus estimée par un pourcentage annuel compris entre 0,5% et 1,2%, mais par l'analyse de dix éléments déterminants du bâtiment (façade, toiture, fenêtres, sanitaires, chauffage, électricité, cuisine, gros œuvre notamment), dévalués par palier sur la base de justificatifs tels que photos ou date des derniers travaux.

Cette réforme constitue la réponse du Conseil d'État à la motion du député UDC Philippe Jobin, qui demandait un revenu locatif minimum après travaux aligné sur les plafonds des logements à loyers abordables. Le changement ne nécessitant aucune modification légale ou réglementaire, le gouvernement l'a mis en pratique directement. La commission du Grand Conseil chargée du dossier a annoncé le 8 octobre la suspension de ses travaux ; elle les reprendra courant 2027, une fois disponible un premier bilan chiffré de la nouvelle méthode.

La contestation a éclaté cette semaine, selon Le Temps, 24 heures et 20 minutes. L'Asloca Vaud dénonce un «passage en force», redoute des hausses dépassant 50% du revenu locatif autorisé pour certains immeubles aux loyers modestes et a quitté les instances de concertation. Le Conseil d'État conteste ces projections : pour un trois-pièces ancien loué 900 francs, l'écart avec l'ancienne méthode ne dépasserait pas 2 à 4%, soit au plus 36 francs par mois. Le Parti socialiste prépare une riposte par initiative populaire.

Pourquoi c'est important

Le volet préservation de la LPPPL s'applique dans les districts où le taux de vacance reste durablement inférieur à 1,5% sur trois ans, soit l'essentiel du marché locatif vaudois (0,87% de vacance cantonale au 1er juin 2026). La méthode de calcul du revenu admissible après travaux détermine directement la rentabilité des rénovations, notamment énergétiques, que le canton cherche à accélérer. En passant par une simple pratique administrative, le Conseil d'État évite le débat parlementaire et le référendum, mais s'expose à une bataille politique qui pourrait déboucher sur une initiative cantonale, donc sur une insécurité réglementaire à moyen terme.

Impact immobilier

Les requêtes déposées depuis le 1er novembre sont traitées selon la nouvelle méthode. Pour les bailleurs, deux effets concrets : le taux lissé sur 25 ans stabilise le calcul du revenu objectif avant travaux, jusque-là plus sensible aux variations du taux de référence ; et la vétusté documentée élément par élément peut dévaloriser davantage l'état initial d'un immeuble ancien, ce qui élargit la marge de hausse admissible après rénovation. L'ampleur réelle reste disputée, entre les plus de 50% évoqués par l'Asloca pour certains immeubles modestes et les 2 à 4% avancés par le canton pour un cas type. La constitution du dossier devient stratégique : photos, dates des derniers travaux et justificatifs pèseront directement sur le loyer admissible.

Qui est concerné

• •Propriétaires bailleurs vaudois : marge de manœuvre accrue pour répercuter les rénovations sur les loyers dans les districts en pénurie.
• •Gérants et régies : adaptation des requêtes à la DIL, documentation de la vétusté élément par élément.
• •Investisseurs : la rentabilité des immeubles anciens à rénover s'améliore, un paramètre à intégrer dans les analyses d'acquisition.
• •Locataires : hausses potentiellement plus fortes après travaux, selon le profil de l'immeuble.

À surveiller

La méthode sera testée durant plusieurs mois et fera l'objet d'un bilan en mai 2027 à l'attention de la commission ad hoc du Grand Conseil, qui reprendra alors ses travaux. L'initiative populaire annoncée par le Parti socialiste constituera le second front.