Lex Koller : le National vote le retour aux règles de 1985, le durcissement fédéral s'accélère

En bref

Le Conseil national a décidé le 22 septembre, par 123 voix contre 54, d'annuler les assouplissements apportés à la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE), dite Lex Koller. Le dossier est désormais entre les mains de la Commission des affaires juridiques du Conseil des États. En parallèle, le Conseil fédéral prépare son propre projet de durcissement, issu de la consultation close le 15 juillet 2026.

Ce qui s'est passé

Le Conseil national a approuvé mardi 22 septembre une motion déposée par le chef du groupe UDC Thomas Aeschi, par 123 voix contre 54, avec 17 abstentions selon le décompte rapporté par plusieurs parlementaires. Une alliance inhabituelle réunissant l'UDC, le PS et les Verts entend restreindre à nouveau l'acquisition de biens immobiliers par des personnes résidant à l'étranger, en annulant les assouplissements mis en place depuis 1985. La motion (24.3961) comportait à l'origine d'autres points, que son auteur a retirés. L'objectif affiché du durcissement est de soustraire les rares logements disponibles au marché spéculatif.

Le gouvernement s'était opposé au texte. Le ministre de la Justice Beat Jans a rappelé que le Conseil fédéral a déjà décidé en avril de renforcer la Lex Koller, avec un projet ciblé répondant selon lui aux demandes de la motion. L'avant-projet, mis en consultation le 15 avril 2026, a été soumis aux milieux intéressés jusqu'au 15 juillet 2026. Il prévoit notamment une autorisation préalable pour les acheteurs étrangers hors UE/AELE, l'obligation de revendre sa résidence principale dans les deux ans en cas de départ de Suisse, la réduction des contingents cantonaux pour les logements de vacances et la soumission à autorisation des ventes entre étrangers. Pour l'immobilier commercial, seul l'acquéreur exploitant lui-même l'établissement resterait exempté d'autorisation : les achats à des fins de placement locatif seraient exclus.

Pourquoi c'est important

Le vote du National transforme un chantier gouvernemental en dynamique parlementaire quasi irréversible : deux processus convergent désormais vers un durcissement. Beat Jans prévoit de présenter le message du Conseil fédéral au plus tard au début de l'année prochaine. La question n'est plus de savoir si la Lex Koller sera durcie, mais dans quelle ampleur, le Parlement poussant une version plus radicale que celle du gouvernement.

Le périmètre du projet dépasse largement le résidentiel de vacances. Selon le texte mis en consultation, les placements immobiliers indirects seraient désormais également concernés. Les défis pratiques sont considérables pour les véhicules cotés, les fonds immobiliers et SICAV ne disposant pas nécessairement d'un registre des investisseurs permettant un contrôle simple et continu de leur actionnariat.

Impact immobilier

Trois segments sont directement exposés. Le marché des résidences secondaires en station, où la réduction des contingents cantonaux toucherait le Valais et les Alpes vaudoises au premier chef. L'immobilier commercial, où l'interdiction d'acquérir pour louer fermerait une porte d'entrée aux capitaux étrangers. Et l'immobilier titrisé : une extension aux placements indirects pourrait restreindre la base d'investisseurs des fonds cotés, au moment où le marché primaire absorbe des levées record. L'étude d'impact commandée par la Confédération juge une intervention urgente, tout en relevant qu'un durcissement n'est pas forcément utile et pourrait même aggraver la situation pour les grands projets.

Qui est concerné

• •Investisseurs : les acteurs étrangers et les véhicules à actionnariat international doivent anticiper un contrôle accru de leur structure de détention.
• •Promoteurs : les grands projets avec capitaux étrangers, notamment hôteliers et commerciaux, pourraient voir leur financement se compliquer.
• •Courtiers : le segment du luxe et des résidences secondaires en station dépend fortement d'une clientèle internationale dont l'accès serait restreint.
• •Professionnels : les juristes et gérants de fonds devront suivre la définition exacte du périmètre applicable aux placements indirects.

À surveiller

L'examen de la motion par la Commission des affaires juridiques du Conseil des États, puis le message du Conseil fédéral attendu au plus tard début 2027. L'arbitrage entre la version radicale du Parlement (retour aux règles de 1985) et la version ciblée du gouvernement déterminera le sort des placements indirects.