Loyers abusifs : le Conseil fédéral rejette l'initiative de l'Asloca et propose un loyer comparatif statistique

En bref

Le Conseil fédéral a annoncé le vendredi 25 septembre 2026 qu'il rejette l'initiative populaire « Oui à la protection contre les loyers abusifs » déposée par l'Asloca et qu'il lui opposera un contre-projet indirect. Celui-ci repose sur un loyer comparatif statistique pour la fixation du loyer initial et une indexation des loyers en cours de bail. Le Département fédéral de l'économie élaborera un projet concret pour 2027, avec une consultation prévue au premier semestre 2027.

Ce qui s'est passé

L'initiative, remise à la Chancellerie fédérale le 23 juin par l'Asloca, veut inscrire dans la Constitution qu'un loyer est abusif lorsqu'il dépasse les coûts réels du logement augmentés d'un rendement approprié, et exige un contrôle automatique et régulier des loyers, avec réduction si nécessaire. Le Conseil fédéral la rejette : sa mise en œuvre nécessiterait selon lui un système de contrôle très coûteux et pourrait entraîner une baisse des investissements dans la construction de logements, sans protection efficace contre les abus.

Le gouvernement reconnaît toutefois que les règles actuelles sont complexes et parfois peu transparentes. Son contre-projet prévoit en substance un loyer comparatif statistique pour le loyer initial, établi à partir des loyers effectivement payés, ainsi qu'une indexation dans le cadre du bail en cours. L'Asloca dénonce un scandale et accuse le gouvernement de vouloir faire augmenter les loyers ; les initiants ont lancé un appel urgent au Conseil fédéral dès le lendemain.

Pourquoi c'est important

Le contre-projet esquisse une rupture avec l'architecture actuelle du droit du bail, fondée sur le principe du coût : rendement admissible, répercussion du taux hypothécaire de référence, contestation du loyer initial par comparaison avec le loyer précédent. Un loyer initial fixé par référence statistique aux loyers du marché local et une indexation en cours de bail rapprocheraient le système suisse d'une logique de marché et d'inflation. Le Conseil fédéral y voit des règles plus claires et davantage de sécurité juridique pour les investisseurs, rendant inutile un contrôle étatique automatique. Le sort des mécanismes actuels, notamment le rôle futur du taux de référence, n'a pas encore été précisé : il dépendra du projet mis en consultation.

Impact immobilier

À court terme, rien ne change : le droit en vigueur s'applique jusqu'à l'issue du processus législatif. À moyen terme, les enjeux sont lourds. Une indexation des baux en cours modifierait la nature des flux locatifs (revenus proches de l'IPC) et donc les modèles de valorisation des immeubles de rendement. Un loyer comparatif statistique objectiverait la fixation du loyer initial, un point sensible en Suisse romande où les contestations sont fréquentes, et réduirait l'aléa juridique des relocations. À l'inverse, si l'initiative aboutissait en votation, un contrôle automatique des loyers transformerait en profondeur la gestion locative. Le calendrier (projet en 2027, puis Parlement et votation) laisse plusieurs années d'incertitude réglementaire que les investisseurs devront intégrer.

Qui est concerné

• •Investisseurs institutionnels : nature des revenus locatifs et modèles de valorisation potentiellement redéfinis.
• •Propriétaires bailleurs : règles de fixation du loyer initial et d'adaptation en cours de bail appelées à changer.
• •Gérants et régies : refonte possible des processus de relocation et d'adaptation des loyers.
• •Locataires : l'initiative promet un contrôle automatique, le contre-projet une logique d'indexation contestée par l'Asloca.
• •Juristes : chantier législatif majeur en droit du bail à suivre dès la consultation.

À surveiller

La consultation sur le contre-projet indirect au premier semestre 2027, le contenu exact du projet du DEFR (notamment le sort du taux de référence et du rendement admissible), puis le traitement parlementaire de l'initiative et la fixation de la date de votation.